مصدر الصورة: موقع pexels
الدليل الإجرائي لبيع وتأجير المشاريع العقارية على الخارطة في السعودية
في 3 مايو 2025، اعتمدت السعوديـة دليلًا إجرائيًا جديدًا ينظم عمليات بيـع وتأجيـر المشاريـع العقاريـة علـى الخـارطة، متضمنًا 55 إجراء تنظيميًا يهدف إلى رفع مستوى الحوكمة وضمان حقوق جميع الأطراف في القطاع العقاري.
خلفية المشروع وأهمية تنظيم العقار على الخارطة في السعودية
صدر نظام بيـع وتأجيـر المشاريـع العقاريـة علـى الخـارطة بالمرسوم الملكي رقم (م/44) بتاريخ 10 رجب 1445 هـ، وهو النظام الذي يؤطر العلاقة بين المطورين والمشترين منذ تسجيل العقار كمنتج مستقبلي.
يأتي الدليل في إطار تحقيق أهداف رؤية السعوديـة 2030 لتعزيز الاستدامة والنمو الاقتصادي، من خلال تنظيم القطاع العقاري وضمان حماية المستثمرين والمستهلكين ورفع مستوى الشفافية.
إجراءات التسجيل والتقييم للمطورين العقاريين
يشمل الدليل إجراءات قيد الشخص الاعتباري في سجل المطورين العقاريين، وقيد الشخص الطبيعي في سجل المطورين الفرديين، بهدف ضمان خضوع جميع الجهات التنظيمية للهيئة العامة للعقار.
يمكن للمطور المسجل تقديم طلب لرفع نقاط تقييمه بعد استيفاء معايير محددة، كما يتضمن الدليل آلية منتظمة لتحديث نقاط التقييم بشكل دوري لضمان دقة التصنيف.
يُعلّق قيد المطور إذا فقد الحد الأدنى من معايير التقييم، ويُشطب بعد انتهاء المهلة التصحيحية دون استيفاء الشروط، ما يحفز المطورين على الامتثال للمعايير المهنية.
عمليات الضمان المالي وإدارته
ينظم الدليل إجراءات تحويل موجودات حساب الضمان إلى الحساب المخصص للمشروع من المطور البديل عند إحلاله، كما يحدد شروط تفعيل حساب الضمان لنطاق معيّن.
يُسمح بالإنفاق من حساب الضمان لإصلاح العيوب التي يخطط لها المطور، وفق ضوابط محددة تضمن عدم الإخلال بحقوق أصحاب المصلحة.
يتضمن الدليل آليات نقل المبالغ من الحسابات الفرعية المختلفة في حساب الضمان مع الحفاظ على حقوق الدائنين وأصحاب المصلحة.
آليات الإصلاح وضمان جودة المشاريع
يصدر إشعار رسمي للمطور بإصلاح العيوب المكتشفة في المنشأة قبل استكمال عملية التسليم أو التأجير.
بعد إشعار المطور، يمكن للهيئة صرف مبالغ الإصلاح مباشرة من حساب الضمان، ما يضمن سرعة استكمال الأعمال وحماية حق المشترين.
حدد الدليل مهلة تصحيحية لكل حالة؛ وفي حال عدم الالتزام، يُطبق تعليق القيد أو الشطب وفق الإجراءات المحددة.
رخص التسويق, البيع والتأجير فيما يخص المشاريع العقارية على الخارطة
يتضمن الدليل إجراءات إصدار رخص تسويق المشروع دون تسلُّم مبالغ مالية، للمرحلة التحضيرية للمشروع.
كما يتناول إصدار رخص تسويق وبيـع المشروع مع استلام مبالغ من المشترين، مع اشتراطات إضافية لضمان سلامة العملية المالية.
يشمل الدليل إجراءات تمديد رخص التسويق والبيـع والتأجيـر وإلغاء الترخيص عند عدم استيفاء الشروط أو المخالفات.
التعامل مع المخالفات وإيقاف المشاريع
يُوقف المشروع العقاري المخالف حتى إزالة المخالفة، ما يعزز الإجراءات الرقابية ويوفر حماية للمشترين والمستأجرين.
ينظم الدليل آلية إعادة الأموال للمشترين في حال إلغاء الترخيص أو تأخر تسليم المشروع لأكثر من 180 يومًا بعد انتهاء المهلة المقررة.
تُحال المشاريع المتأخرة والمتعثرة إلى لجنة إشراف خاصة لبحث إعادة الأموال أو التصفية الرضائية أو الإحالة للمحاكم المختصة.
اعتماد المكاتب الاستشارية والمحاسبين القانونيين
يشمل الدليل إجراءات اعتماد المكاتب الاستشارية والمحاسبين القانونيين، وتحديد معايير التقييم والشروط الواجب توافرها.
يمكن للمطور طلب تغيير المكتب الاستشاري أو المحاسب القانوني المعتمد للإشراف على المشروع وفق مصفوفة شروط واضحة.
تعديل بيانات المشروع وتقسيمه إلى نطاقات
ينظم الدليل إجراءات نقل المشروع إلى المسار الثالث للعقارات غير المسجلة عينياً، مع اشتراطات محددة للحماية القانونية.
يغطي الدليل آلية تقسيم المشروع العقاري إلى نطاقات متعددة لسهولة الإدارة والمتابعة المالية والفنية.
إجراءات إحلال وتبديل المطورين
يتضمن الدليل آلية إحلال مطور بديل في المشاريع المتعثرة أو المتأخرة، بما يضمن استكمال المشروع وحماية حقوق المشترين.
حدد الدليل ضوابط واضحة للتبديل والاشتراطات اللازمة للمطور البديل، مع اشتراط تقديم ضمانات مصرفية وتقارير فنية.
آليات الرقابة المالية والحوكمة
يفصّل الدليل إجراءات رفع التأشير عن صكوك ملكية العقارات بعد استكمال الالتزامات، ما يعزز الشفافية القانونية.
يشمل الدليل آلية سداد المستحقات الحكومية والضرائب المتعلقة بالمشاريع العقارية على الخارطة.
يتناول الدليل إدارة الفوائض المالية والفوائد المتحققة، مع تحديد آليات التوزيع أو إعادة الاستثمار وفق نظام معتمد.
تأثير الدليل الإجرائي على ثقة المستثمرين
يسهم اعتماد هذا الدليل في تعزيز ثقة المستثمرين بفضل زيادة الشفافية وتحديد الإجراءات بوضوح، مما يقلل المخاطر القانونية والمالية ويحفز النمو العقاري المستدام.
مصدر الصورة: موقع pexels